Секрет «Народной ипотеки». Программа накопительной ипотеки на Кубани набирает обороты.

03.04.2013

Секрет «Народной ипотеки».

Программа накопительной ипотеки на Кубани набирает обороты. За 1,5 года реализации проекта ее участниками стали уже более 4000 жителей края. Первые «выпускники» проекта, вошедшие в программу на 1 год, уже получили льготные ипотечные кредиты. Специально для участников программы началось строительство жилого комплекса «Народный» со стоимостью квартир на 20% ниже рыночной. За 1,5 года участники проекта накопили на своих счетах уже 400 млн. рублей и получили свыше 100 млн. руб. социальных выплат. Но еще далеко не все жители региона успели разобраться в накопительной схеме «Народной ипотеки» и оценить все преимущества программы. Поэтому мы попросили разработчиков и исполнителей программы еще раз рассказать о механизме ее действия и перспективах. Наши собеседники – заместитель руководителя департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края Андрей Аксенов и научный сотрудник Академии наук Олег Старков.

- В чем «секрет» накопительной ипотеки? Чем программа отличается от стандартных ипотечных схем?

О. Старков:

- «Народная ипотека» - это продукт для тех, у кого нет достаточных накоплений на покупку жилья, либо же обычный коммерческий кредит слишком дорог.

Давайте рассмотрим конкретный пример «Народной ипотеки». Чтобы семье, проживающей в районном центре, «с нуля» купить квартиру, или, например, построить собственный дом за 1 миллион рублей, по программе им необходимо в течение 6 лет откладывать на накопительный счет по 5,64 тыс. руб. в месяц. Затем в течение 9 лет семья будет погашать кредит - по 6,65 тыс. руб. в месяц. При этом расходы семьи за этот период будут примерно в 1,5 раза ниже по сравнению с коммерческой ипотекой. В результате семья участвует в ипотеке те же 15 лет, однако не переплачивает за квартиру: сумма всех платежей за время участия в программе сопоставима со стоимостью жилья. Так, при покупке квартиры стоимостью 1,107 млн. руб. сумма всех платежей за 15 лет составит 1,123 млн. руб. Переплата – всего 16 тыс. руб. При покупке такой же квартиры по обычной ипотеке за пользование кредитом по ставке 12% годовых в течение 15 лет вы отдадите 2 млн. руб. То есть переплата составит 893 тыс. (купив 1 квартиру, вы заплатите практически за 2).

Думаю, что данная схема посильна для большинства семей, проживающих и в районных центрах, и в сельской местности. В больших городах стоимость жилья выше, но и семья имеет возможность откладывать в 1,5-2 раза больше и взять кредит на большую сумму. Но суть программы сохраняется: вы получаете жилье, практически не переплачивая за него!

У программы есть еще один большой «социальный» плюс. Она помогает рядовым гражданам научиться регулярно накапливать в течение длительного периода. Благодаря этому они не только собирают начальный взнос, но и «зарабатывают» фактическую кредитную историю. По мере того, как десятки тысяч людей смогут улучшить культуру сбережений и приобретут навыки ответственного долгового поведения, риски выдачи кредитов снизятся. Тем самым создаются условия для развития всей кредитной системы, снижения ставок за кредит и интенсивного развития более передовых форм ипотеки, повышения эффективности бюджетной поддержки. Этот эффект наблюдался во многих странах на начальном этапе развития рынка кредитов и подтверждается теорией и практикой.

Кроме того, сочетание накопительной ипотеки с другими видами социальной поддержки (субсидии и выплаты для военных, очередников, молодых семей) позволит максимально увеличить число обеспеченных жильем семей при тех же расходах бюджета.

Программа «Народная ипотека» разрабатывалась более десяти лет под руководством академика В.М. Полтеровича, президента Новой экономической ассоциации. За основу был взят опыт Германии, Австрии, Франции, Чехии, Словакии, где система стройсберкасс (ССК) послужила началом развития ипотечного рынка, обеспечивая дешевыми кредитами основные слои населения.

Кубанская система основывается на опыте Франции. У нас алгоритм ССК реализован в виде специальных счетов в рамках универсального банка (Сбербанк России), а не специализированного банковского института (как в других странах).

Алгоритм работы ССК предусматривает выдачу ипотечного кредита с пониженной ставкой (6% годовых) только тем вкладчикам, которые предварительно выполнили долгосрочную программу регулярного помесячного накопления (от 4 до 6 лет). Чтобы поощрить граждан сберегать средства, предусмотрены социальные выплаты из бюджета (30% от суммы накопления, но не выше 9 тыс. рублей за квартал). По мере роста цен на жилье размер социальной выплаты предполагается увеличивать.

Преимущества кубанской программы:

- Вкладчикам, выполнявшим план накопления в течение 5 и 6 лет, предоставляется право забрать накопленные средства вместе с премией, даже если они передумали покупать/строить жилье.

- Программа предусматривает сочетание схемы стройсберкасс с запуском проектов строительства дешевого жилья, позволяющих снизить цену жилплощади для вкладчиков.

- Расскажите о первых итогах проекта - сколько человек завершили годичный накопительный период, сколько из них уже взяли ипотеку?

А. Аксенов:

- Программа была запущена 3 октября 2011 г. и вызвала большой интерес среди населения. На 1 марта 2013 г. действует свыше 4000 вкладов, более 100 000 тысяч граждан обратились за консультациями по процедуре вступления в проект. Около 70% вкладов открыты на срок 5-6 лет, что является несомненным успехом. До сих пор на финансовом рынке отсутствовали вклады более 3 лет, поскольку считается, что у многих из нас не получается накапливать средства. Практика реализации программы показывает, что семья после первых месяцев привыкает к накоплению, важно предложить им эффективную форму для сбережений. Чем раньше начинаете копить - тем скорее получите жилье!

Старт программы вселяет оптимизм, но результаты работы можно будет оценить только через 4-6 лет: когда будет получать кредиты и приобретать жилье основная часть участников программы (более 70%).

По данным на 1 марта 2013 г. уже 28 участников завершили накопления. В январе состоялась выдача Сбербанком первого кредита на строительство индивидуального жилого дома.

- Один из ключевых вопросов для участников программы – приобретение недорогого жилья. Расскажите, за счет каких ресурсов вы рассчитываете предложить участникам программы жилье ниже рыночной стоимости?

А. Аксенов:

- С самого начала было принято решение одновременно с формированием жилищных накопительных вкладов запустить программу строительства недорогого, но качественного жилья для участников программы. Добиться снижения себестоимости мы рассчитываем, во-первых, за счет снижения уровня обременений для строительных фирм, возникающих в процессе их взаимодействия с инфраструктурными компаниями. Во-вторых, будут снижены риски продажи жилья. Сегодня строительные фирмы не верят в масштабные объемы продаж покупателям с невысокими доходами, и это отражается на цене.

Специально для приобретения земли и инфраструктуры под застройку администрацией края был учрежден региональный девелопер - ОАО «Агентство развития Краснодарского края». В прошлом году «АРКК» приступило к строительству микрорайона «Народный».

Комплекс рассчитан на 2800 квартир. В нем предусмотрена отделка квартир, детский сад, автостоянки, спортивные площадки, магазины, подведение муниципального транспорта. Участникам программы предлагается жилье по цене 33,6 тыс. руб. за кв.м. А рыночная цена аналогичных комплексов составляет не менее 39-42 тыс. руб. за метр.

Перед АРКК стоит задача построить и предложить участникам программы качественное жилье по приемлемой для них цене, и в то же время предложить достаточно выгодные контракты строителям.

Благодаря легко прогнозируемому спросу, девелопер сможет предоставить в сетевые компании план освоения земельных участков на 5-6 лет вперед, что снизит риски инвестиций в инфраструктуру. Для застройщиков начальное снижение цены окупится, поскольку вызовет масштабный рост спроса в новом секторе рынка дешевого жилья.

Прорабатывается вопрос о начале строительства льготного жилья и в других районах края. Льготная цена будет в микрорайонах с новостройками типовой или малоэтажной застройки, но средства, накопленные по программе, можно будет использовать и для покупки жилья в другом удобном для участника месте края по рыночной цене.

- Давайте поговорим о рисках. Например, будет ли гражданам, не имеющим первоначального взноса, выгоднее накопить деньги самим – на обычном банковском депозите с высоким процентом?

А. Аксенов:

- Не будет. Вкладчики, которые вступили в программу на срок 5 лет и более в любом случае выигрывают, поскольку в конце периода накопления им разрешено забрать деньги вместе с социальной выплатой, даже если они передумали покупать или строить жилье. Доходность таких сбережений окажется такой же, как если бы вы открыли депозит в банке с годовой ставкой от 12,0% (а это очень высокая ставка для надежных вложений). Думаю, не ошибусь, если скажу, что сегодня максимальный рыночный аналог в виде депозита на длительный срок не превышает 8,5-9% годовых.

С другой стороны, даже если человек сам накопил на первоначальный взнос, ни в одном банке ему не предложат ипотечный кредит под 6% годовых. Так что с финансовой точки зрение участие в программе – это в любом случае беспроигрышный вариант.

- А каковы гарантии того, что, завершив период накопления, участник программы получит ипотеку под льготный процент? Может ли Сбербанк отказать в выдаче кредита?

А. Аксенов:

- Отказы в кредите могут быть связаны лишь с серьезными нарушениями договора накопления, проблемами с кредитами в других банках или с органами правопорядка и т.д. Еще одна возможная причина – отсутствие у вкладчика средств для выплаты кредита, например, из-за потери работы. Однако программой предусмотрено, что участник, закончивший накопление, может в течение 6 месяцев подавать заявку на кредит. Тем самым он имеет возможность восстановить свою платежеспособность и вновь обратиться за кредитом. Для решения сложных ситуаций можно привлекать созаемщиков с положительной кредитной историей, доходом и т.д. Если же воспользоваться этими возможностями не удалось, участник получит назад свои деньги вместе с премией.

- Кто гарантирует участникам получение социальных выплат все 4-6 лет накопления?

А. Аксенов:

- Бюджетные выплаты в рамках «Народной ипотеки» полностью гарантированы краевым законодательством о социальных выплатах вкладчикам. С момента подписания гражданином договора, администрация Краснодарского края несет обязательства - до полного их исполнения.

Мы уже сейчас говорим о размере выплат через 6 лет не менее 1 миллиарда рублей в год, и закладываем эти цифры в планы бюджетных расходов. Этого объема финансирования достаточно для обслуживания 50 тысяч вкладчиков на 6-ой год работы программы.

В случае, если приток вкладчиков окажется слишком большим, и региональных средств на премии вкладчикам будет недостаточно, то придется временно ограничить число вновь входящих вкладчиков в соответствии с гарантированной суммой соцвыплат. Но очередь на вход в программу не должна помешать успеху проекта, напротив, она может способствовать его популярности. Разумеется, если федеральное правительство примет участие в программе, это обеспечит ей еще более высокую надежность

- Как долго, на ваш взгляд, будет действовать программа? И какие у нее дальнейшие перспективы?

А.Аксенов:

- Программа не ограничена по сроку и сейчас действует во всем крае. В случае успеха эксперимент будет распространен на другие регионы с учетом их особенностей, а впоследствии - на всю страну. Ростовская область уже запустила подобный проект. Башкортостан находится на стадии принятия нормативных актов. Активно интересуются проектом ряд других регионов. Учитывая исключительную важность решения жилищной проблемы в России, актуальность этого эксперимента трудно переоценить.

Можно спорить о выгодности, доходности и эффективности этого механизма. Но, на мой взгляд, в российских условиях альтернативы этому инструменту в ближайшее время не предвидится, как с точки зрения решения жилищного вопроса большинства рядовых граждан с невысокими доходами, так и развития всего кредитного рынка.

Источник информации: официальный сайт администрации Краснодарского края - www.admkrai.krasnodar.ru.
Теги: